【转】2015烟台楼市顺利收官新增41138套卖掉36135套

yththt · 发表于 2016-1-9 22:36

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　 2015圆满结束，烟台楼市并没有出现市民想象中的大冷场，反而相比较往年同期表现更加良好。在国家政策频出，各种救市措施不断的情况下，烟台楼市在2015年共成交36135套，较2014年同比涨13%；年度成交均价仅为6631元/㎡，环比降11%。

　但2015年六区共新增住宅房源41138套，远远超过成交套数，烟台楼市库存越来越大。从全年看，开发商推盘力度没有减弱，也没有大幅增加，基本处于持平态势。反而2015年由于不少热销盘处于清盘态势，导致房价整体出现下降趋势。

　　在经历2015年的五次降息，已经到来的2016年，烟台开发商压力依旧颇大。加之经济学家预言的：2016是经济最困难的一年。楼市将何去何从，房价将走向何处？我们拭目以待。

成交量：六区卖掉36135套中海国际社区958套居首

　　锐理数据显示：2015年六区新建商品住宅共网签成交36135套，同比上涨13%。六区中，除去牟平区和芝罘区成交量同比小幅下降，其他四区均出现上涨态势。2015年，毫无疑问开发区是最大赢家，共网签成交10872套，稳居六区销冠。其中，纯新盘中粮朗云成交949套，银和怡海衡悦广场成交914套，越秀星汇金沙成交758套。

　　芝罘区2015年成交7780套，位居六区第二位。其中，刚需热销盘海峰经过多次加推，成交617套；万科青年特区成交453套，万科御龙山成交418套。福山区成交5834套，已经跟销冠无缘，但由于项目数量众多且价格较低，在2015年依旧受到追捧：阳光首院成交661套，铂悦府成交417套，福瑞福海门成交403套。

　　2015年度，高新区表现可谓可圈可点。作为烟台最新的区域，面积小，项目数量少，配套欠缺。高新区在港城楼市一直处于弱势状态，但在2015年，充分延续2014年的黑马状态。中海国际社区项目在2014年稳居销冠后，2015年继续以958套成为六区项目排行榜榜首。此外，容大东海岸2015年成交647套，中海银海熙岸成交496套。从成交数据不难看出，在芝罘区和莱山区好房价高的时候，高新区的优势逐渐凸显，正成为刚需购房的主要选择。

　　成交价：年度均价6631元/㎡每平米同比降839元

　　锐理数据显示：2015年烟台六区项目成交均价为6631元/㎡，同比下降11%，每平米降839元。从六区价格看，六个区域年度均价同比皆出现下降态势。其中，牟平区降幅最大；芝罘区和莱山区也从2014年的八字头，降至七字头。

　　从单个项目看，除去万科御龙山、翡翠明珠等高端改善型项目成交均价过万外，其他刚需项目2015年价格都在平稳中小幅下降。其中，莱山区2015年度以刚需盘成交为主，均价自然出现下降态势。

　入市：新增房源41138套 65个项目开盘

　　锐理数据显示，2015年度，烟台六区新建商品住宅新增房源41138套。其中开发区新房源最多，增加11613套；福山区位居第二，新增8982套。烟台房地产网统计显示，2015年度，烟台六区共有65个项目进行开盘加推。其中，十月份为开盘集中期，六区共有七项目开盘；十一月份市场表现也良好，六个项目开盘。其他月份开盘项目较为平均，除去一二月份市场较冷之外，烟台楼市全年整体较为平稳。

　　公寓：成交1477套莱山区居首

　　锐理数据显示：2015年度烟台六区公寓房源共成交1477套，莱山区以487套居首，芝罘区以340套位居第二位。从单个项目看，莱山区宝龙城市广场成为最大赢家，2015年共成交176套；芝罘区南城联合商务港位居第二位，成交164套。其他上榜的项目还有：牟平区智慧领域139套，高新区中盛国际121套，福山区五洲国际工业博览城99套。

　　商业：成交1316套福山区居首

　　锐理数据显示：2015年烟台六区商业房源共网签成交1316套，其中，福山区以450套位居首位，莱山区以287套位居第二位，芝罘区成交219套屈居第三位。从商业成交TOP5排行榜看，福山区五洲国际工业博览城以231套位居首位，莱山区烟台新天地都市广场以94套位居第二位。其他上榜项目有：莱山区烟台宝龙城市广场90套，福山区上谷郡76套，牟平区双涛苑57套。

yththt · 发表于 2016-1-9 22:43

本帖最后由 yththt 于 2016-1-9 22:46 编辑

用数据说话，最有力度。

2015，烟台楼市价格低迷（均价为6631元/㎡，同比下降11%），需求强烈（较2014年上涨13%，所以一旦房子降价了不需要担心价格降了没人接盘的问题。我认为价格降了，才能进一步满足人民购买需求，达到降低库存的目的，这就是良性循环），但由于供给太多，造成库存进一步上升。

yththt · 发表于 2016-1-9 22:50

2015年六区新建商品住宅共网签成交36135套，同比上涨13%。六区中，除去牟平区和芝罘区成交量同比小幅下降，其他四区均出现上涨态势。

某些人鼓吹买房一定要买芝罘区的，就芝罘区的房子能涨。结果芝罘区的成交量却降了，其他四区均出现上涨态势。

数据直接告诉我们“只讲升值，不讲需求”是肯定行不通的。

yththt · 发表于 2016-1-9 22:55

本帖最后由 yththt 于 2016-1-9 22:56 编辑

2015年度，高新区表现可谓可圈可点。作为烟台最新的区域，面积小，项目数量少，配套欠缺。高新区在港城楼市一直处于弱势状态，但在2015年，充分延续2014年的黑马状态。中海国际社区项目在2014年稳居销冠后，2015年继续以958套成为六区项目排行榜榜首。

某些人又说了高新区的房子降了2000多了，结果中海国际社区项目在2014年稳居销冠后，2015年继续以958套成为六区项目排行榜榜首。

兄弟，就你聪明。

yththt · 发表于 2016-1-9 22:58

锐理数据显示：2015年烟台六区项目成交均价为6631元/㎡，同比下降11%，每平米降839元。从六区价格看，六个区域年度均价同比皆出现下降态势。

我都懒得和你争了。房价降了，包括芝罘区，数据最有说服力。

yththt · 发表于 2016-1-9 22:59

本帖最后由 yththt 于 2016-1-10 09:46 编辑

芝罘区和莱山区也从2014年的八字头，降至七字头。

某些人嘴里芝罘区的房价这里1.5W，那里1W多，莱山区的房子5000左右的比比皆是。可数据表明两个区均价在7000多。真可笑

mikewolf13 · 发表于 2016-1-12 14:32

本帖最后由 mikewolf13 于 2016-1-12 14:49 编辑

yththt 发表于 2016-1-9 22:55
2015年度，高新区表现可谓可圈可点。作为烟台最新的区域，面积小，项目数量少，配套欠缺。高新区在港城楼市 ...

用数据说话

一手房购入价

二手房卖出价

一年涨幅为-20%

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xx银熙海岸 2012年开盘均价7200元

现在二手房价格

3年涨幅为-27%

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芝罘区很多人买了这两个楼盘十年内甚至永远没有过去居住的可能唯一的用处就是等着解套

mikewolf13 · 发表于 2016-1-12 16:12

yththt 发表于 2016-1-9 22:59
芝罘区和莱山区也从2014年的八字头，降至七字头。

某些人嘴里芝罘区的房价这里1.5W，那里1W多，莱山区的 ...

说的很清楚了你不仔细看芝罘区还有不到四千的几年0涨幅的房子就在你家周围

yththt · 发表于 2016-1-12 22:42

本帖最后由 yththt 于 2016-1-12 22:59 编辑

mikewolf13 发表于 2016-1-12 16:12
说的很清楚了你不仔细看芝罘区还有不到四千的几年0涨幅的房子就在你家周围

我现在连回帖的兴致都没有了。
以前你只是拿小概率的事情说事，现在说话都摸不着边际了。芝罘区还有不到四千的房子啊?

你确实挺逗得，而且还有点可爱。

就你买的地方是1W5一平，以前是莱山区和高新区大把大把的5000左右的房子，现在芝罘区又出现不到四千的了？你这种压低别人，抬高自己的做法我可真看不上眼。就是为了说明投资很有眼光吗？

还在我家周围，你知道我现在住在哪里？

mikewolf13 · 发表于 2016-1-13 18:16

本帖最后由 mikewolf13 于 2016-1-13 18:35 编辑

yththt 发表于 2016-1-12 22:42
我现在连回帖的兴致都没有了。
以前你只是拿小概率的事情说事，现在说话都摸不着边际了。芝罘区还有不到 ...

有图有真相
鼎城2008 不到4000就能买到

辰源雅景4000+

康和新城4000+

橘子洲4000+

以上楼盘今年的二手房价格比去年略有上涨去年比现在更低如果真要买还能再砍砍价如果一次性付款会更便宜些

莱山五千多的二手房我已经一一列举如果你记不住我实在是没办法了

既然你把房子当做消费品何必在意房价涨跌早买早享受

yththt · 发表于 2016-1-14 22:19

本帖最后由 yththt 于 2016-1-14 22:42 编辑

mikewolf13 发表于 2016-1-13 18:16
有图有真相
鼎城2008 不到4000就能买到

还玩你那套----又拿个例说事。要是按着你发的价格大家去买房子，这不是忽悠人吗。
我都批评你多少次了，不能“只看微观，不看宏观”。

我选个几个小区，数据出自58同城二手房均价。

鼎城，这个你说的不到4000的，均价5500，比你说的要高1500元。

这是你说4000多的，实际均价6600，要+2600元

再说莱山区的

这是你说6000多的，均价7000多+

上海滩，这是你说5000多的，均价也7000多，+2000

这也是你说5000多的，均价6400

最后说说福山路的

你说的1W5的，实际均价才1W2多。要减2000多。

佩服佩服

我真笑了

能告诉大家，为什么别人的小区，别人房子价格都可以压低，最高的可以压低2600多，而唯独福山路的一定要抬高2000多呢？为什么？

yththt · 发表于 2016-1-14 22:51

还有世纪华府，你说才6000多，你是怎么想出来的？

以前这个小区都快9000了，现在这个价格8100都是近期慢慢从高位降下来了（我觉得现在均价应该也不止8100吧？这价格降得有点太快了）你能居然一口能喊出6000多？

确实令人佩服！！！

mikewolf13 · 发表于 2016-1-15 12:28

本帖最后由 mikewolf13 于 2016-1-15 12:31 编辑

yththt 发表于 2016-1-14 22:51
还有世纪华府，你说才6000多，你是怎么想出来的？

以前这个小区都快9000了，现在这个价格8100都是近期慢 ...

所以说你根本不懂房子更不懂买房子

一手房均价比实际成交均价要低

而二手房平均报价比实际成交价要高比如一个小区楼层朝向户型类似的十套房子平均报价10000元房东报价9000-11000元不等

品质差不多的产品作为消费者究竟会选择 5000元的还是7000元的？一样的东西傻子才会买贵的

这种现象在供应量大需求少的区域尤为明显

价格从低到高依次为

在售楼盘：抵债房----二手合同房----二手房-----一手合同房
售完楼盘：抵债房----二手合同房----低价二手房-----均价二手房----高价二手房

学区房是特殊的房子面积越小单价越高就福山路来说 80年代的老房子 40几平的单价在1.5万左右 30几平的单价在1.7万左右面积大的单价在1.2-1.3万左右面积大的较新的房子单价在1.3-1.4左右

所以说你研究均价一点意义都没有按照1.2万多的均价只能买到南迎祥路面积大些的80年代初盖的老房子而且是顶楼或者一楼

这就是想象与现实之间的差距

mikewolf13 · 发表于 2016-1-15 12:30

yththt 发表于 2016-1-14 22:51
还有世纪华府，你说才6000多，你是怎么想出来的？

以前这个小区都快9000了，现在这个价格8100都是近期慢 ...

我们买房买的都是低于市场价10-20%的

你愿意多花钱谁也没办法

yththt · 发表于 2016-1-16 22:48

mikewolf13 发表于 2016-1-15 12:28
所以说你根本不懂房子更不懂买房子

一手房均价比实际成交均价要低

别自欺欺人了！这是堂堂版主的思维逻辑！@简直太不可思议了。

1没有根据的乱说。南山世纪华府6000多，鼎城不到4000。兄弟，敢问你正在北京参加奥运会的哪个项目？

2双重标准。鼎城均价5500，你能捡一个最低的，说鼎城不到4000（也挺不容易的，唯一一套低于4000的房子被你找到了，你不是说你买的都是低于市场价10-20%吗，这个可是低于市场价30%啊，你快出手啊，要不就没有了

）；福山路均价13000左右，你能选个高的说福山路周边1W5。

还说研究均价一点意义都没有，你知道每年烟台的房价是怎么计算的？各个区的房价是怎么计算的？各个小区的房价多少钱是怎么算出来的吗？都是选取不同区间的平均值算出来的。还没意义，总比你睁着眼嘴说“南山世纪华府6000多”要靠谱的多。

基于你以上逻辑，我以后不予置评了。

mikewolf13 · 发表于 2016-1-17 18:56

本帖最后由 mikewolf13 于 2016-1-17 20:31 编辑

yththt 发表于 2016-1-16 22:48
别自欺欺人了！这是堂堂版主的思维逻辑！@简直太不可思议了。

1没有根据的乱说。南山世纪华府6000多， ...

某网站搜索南山世纪华府共计1814条二手房源信息（有重复信息）

该网站显示该楼盘平均报价8370元

搜索结果一共60页合计1814条二手房源信息（有重复）其中低于平均报价的有33页合计990条房源信息（有重复）

该楼盘有一半的二手房报价低于平均报价

这种楼盘明显的供大于求起码在这些低价房源报价的基础上再砍掉20%

总有卖的

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福山路一万五左右指的是福山路30-60平的70年代的非一楼  非顶楼的老房子
多层住宅一楼和顶楼平均价格比正常楼层要低10-20%

五层的住宅  一顶楼占比达到40%
六层的住宅  一顶楼占比达到33.33%
肯定会影响到均价

南山世纪华府这样的33层的高层一顶楼的占比只有6%
对均价影响的不大

买福山路学区房的有两种人
1.购买小面积的学区房用于落户自己并不住楼龄  户型楼层并不在意只在意房子的总价也就是面积越小越好
2.购买面积较大的  楼龄比较新的房子自己居住在意的是房子的居住品质要求楼龄比较新不要一楼和顶楼户型要好

无论是1  还是2 满足这两个条件的单价都在一万五左右甚至更高

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鼎城现在这还是比去年高了去年4000以下的大把最低的一套3200元

支楚片区的楼盘价格再低我也没兴趣涨幅低租金低出租也困难  自己住？还是饶了我吧你说这种房子我要了干什么用？

去年南大街的西山华庭毛胚房5000+ 你觉得我应该花5500买鼎城  还是5000+买西山华庭？
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德尚世家均价

我一个朋友的朋友卖6000出头卖了好一年了也没几个看房的你要是买我给你联系联系记得付我佣金哦

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市里的万达这几天也有不少便宜货比售楼处低20%  甚至30%    只要有钱年底可是捡便宜货的大好时机哦

年底是建筑商材料供应商回款发工资的时候急需用钱
万达soho  抵债房10000 售楼处卖12000
万达公馆抵债房12500 售楼处卖17000

如果是你会怎么选？

同样的道理只要有低价的抵债房存在正常的二手房就卖不上价除非抵债房和那些一手合同房销售完毕正常的二手房才会有盈利的可能

市里的抵债房  一手合同房不愁卖很快就会销售完毕而那些区域人口较少自住较少的那些楼盘我只能呵呵了

财神驾到 · 发表于 2016-2-2 08:51

楼主分析的很精辟。

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