烟台楼市真相！解开“没房买”谜团

房网树树

　　“稳健”是所有行业发展的长久之计，房地产也不例外。回想从去年下半年开始的楼市“疯狂”，犹在昨天，但已成历史。近几个月来，从国家到地方，政策不断，遏制投机行为，让楼市回归理性。烟台也不例外，前有严格限制开发商涨价，后有房地产十二条，让市场降温。

　　政策已行，市场如何？据锐理数据近一周数据显示，烟台商品住宅成交数量和均价双双下降，去化周期升至11个月，房产交易网上有大量未售房源。但是，为什么大家还是觉得“没房买”“还在涨”呢？那么，烟台楼市的真相到底是什么？

　　截至7月底烟台库存仅剩5个月

　　楼市走向先看库存，库存作为“货源”直接影响购房市场和成交价格。

　　统计数据来看，今年年初，楼市新增面积和成交面积均较低，市场冷淡，受销量较低影响，去化周期为十几个月到二十个月。从3月份开始，楼市成交企稳，成交面积都在50万㎡以上，去化周期直接减至9个月。5月份成交继续突破，成交面积74.5万㎡，但新增供应面积仅为33.3万㎡，供求比低至0.4（0.8<合理供求比<1.2），去化周期缩短至6个月。6月成交有所下滑，去化周期略微上升，为8个月。但是，截至7月底，烟台住宅的去化周期已降至5个月！

　　再看区域，同样截至7月底，烟台六区的去化周期分别为：莱山区和高新区为10个月，芝罘区和牟平区为7个月，福山区为6个月，开发区受成交量较高影响，去化周期仅为2个月！难怪大家觉得“没有房子可买”——从年初到近期，烟台的住宅库存已大批量去化！

　　8月库存增加 为什么更“无房可买”

　　8月最新数据显示，近4周库存量大增，去化周期一改前几个月份的“严峻”局面，每周显示的去化周期都不低于9个月。8月第二周由于没有新增供应面积，直接拉低了供求比。同时，去化周期也成为4周中的最低，为9个月。而之后两周，去化周期连续增加，8.21-8.27去化周期竟高达11个月。

　　11个月的去化周期，还买不到房子？不科学！——大家一定是这样想的。这到底是怎么回事？

查看烟台房产交易网发现，大受购房者关注的保利爱尚海竟然没有一套网签数据，同样的情况发生在富力湾身上。而据了解，两个品牌大盘在开盘之前就已囤积了大量意向客户，僧多粥少，“抢不上”。同时，开盘后项目释放的信息也是“全部售罄”。售罄无网签，这就是问题的答案。这些实际已售出但在数据上“未售”的房源都为当前的“库存”做了贡献，延长了去化周期。

　　那么，这些“虚假房源”怎样影响了库存数据呢？

　　保利爱尚海售出未网签的面积为1.5889万㎡，富力湾售出未网签的面积为8.1247万㎡（截至8.31），在周成交面积中加上这两个数字，为18.81万㎡，同时在库存量面积中减掉这两个数字，为405.79万㎡。这样算出，截至8月27日，烟台住宅的去化周期为5个月！这就难怪大家还是感觉房子少了。

　　后续楼盘补货解渴“买不到”

　　以上我们说的都是显性库存，那么，还有隐形库存。看到库存仅剩5个月，大家且不要慌张，烟台即将有一大批新楼盘来“解渴”。

进入2017年以来，政府在棚改方面持续发力，划定了多个改造片区。棚改项目不但可以改善村民生活，还为市场补充了大量房源，增加现有住宅存量，缓解库存紧张局面。

　　芝罘区范围内，中心城区的慎礼片区、经纶街地块、弘宝大厦区域都将进行改造，缓解市中心库存“干涸”的现状。其中，慎礼片区规划用地总面积约为8.2公顷，增加库存数万平方米。经纶街和弘宝大厦地块项目建成后也将贡献住宅万余平方米。8月初，北马路大庙地块出让，建筑面积约为14万㎡，体量也十分可观。幸福片区距离中心城区较近，配套交通条件良好，其中也将有新项目产生。幸福南路以北、化工路以西被划为芝罘1号征收项目，也将提供大量新品住宅。芝罘区南部也将新增住宅供应，东林、北上坊等将进行旧村改造，为定居芝罘区的购房者提供高性价比的房源。

　　如此，在棚改的快速推进过程中，芝罘区7个月的去化周期将不至于这般紧迫。

　　莱山区的“房慌”困境也将被化解。从隐形库存来看，莱山区的新房供应量非常大，购房者在未来一年内有大量房源可选择。综观莱山区的地图，将会有十多个旧村被改造，新增住宅体量巨大。西部山海路沿线，从北至南，远陵夼、陈家、界牌、解家、曹家庄等都在棚改名单之上。目前，陈家已摘牌由祥隆地产开发，进展迅速，案名定位祥隆·山海大观都会里。东西方向，沿港城东大街往东，沟北、大郝家都是不错的位置。还有刚刚被碧桂园接手的凤凰山庄，有可能成为区域内的一个中高端楼盘。莱山东部，三滩区域的棚改体量也较大，孙家滩、于家滩、孔家滩都将提供大量房源。其中，孔家滩一地块——福地观海城项目已开始动工，预计下半年会有开盘动作。此外，金地格林世界的大二期也宣布即将开建，也是一个不错的选择。由此看来，从下半年开始，莱山区将会陆续补货，而且，楼盘从中低端到高端，从刚需到改善都有涵盖，购房者将有较大可选空间。

　　2016年上半年烟台商品住宅累计供求比为0.71，2017年上半年累计供求比为0.67，同比下降。这说明去年政府提出的“因城施策”“去库存”已取得一定效果，购房需求被激发。但库存过低则会挫伤刚需，不利于市场持续发展，而烟台接下来即将铺开的大批棚改项目将降下“及时雨”，填补库存，释放购房需求。

冰雪白狐

感谢指点……

蔚蓝巢湖

请小编结合人口数据和人口流动性数据来说明一下，大量库存到底去那了，是刚需需求量大还是人为恶意炒房可能性大

刘海玲

牛啊