烟台楼市年中盘点！2020或许没有完美的开始，但同样值得期待

论坛桃子

当大多数人还没有从前两年的购房热潮中回过神来，2020年初的疫情就为市场笼上了一层阴霾。上半年楼市，无论从关注热度还是成交量价，都没有获得预期中的市场表现，引发了房产业内的信心不足，也让不少人对于房价走势下跌产生了下跌的预判。

从土地价值角度来说，由于土地资源的不可复制和再生性，想要房价跳水那是该吃药了，但购房者对于住宅产品的挑选会越加严苛。谈规划谈未来画大饼都没戏，最后拼的还是看谁更能满足购房者的需求。住宅拼到最后还是要住进去，能让购房者住得舒适，并在居住的时候或扎根城市、或提升生活品质、或为家人提供优质的教育、医疗、休闲资源，这样的产品是永远不愁卖的。

为了做到这一点，开发商们从拿地到产品开发都在不断努力。表现在土地市场上，便是土地热度呈现两极化：优质地块引发众多房企大战，溢价率飙升；利润率不高、处理难度大的地块则无人问津，甚至于流拍。

2020年上半年共有30余块住宅用地成交，1块流拍。其中，以芝罘区和莱山区的地块居多，无论对于购房者还是开发商来说，这都是充满了惊喜与惊讶的半年：既有着对未来的期望，看众多房企扎堆幸福新城，宣告着一个未来都心的崛起；也会瞠目结舌地看着莱山中心板块引发长达6小时的拍卖大战，不敢预测区域未来价值几何。

在上半年拍出的30多块住宅用地中，有10块土地都来自幸福新城，这是2020年初最大的一场土拍盛宴。1月22日，J2-1、B1两地块被三盛集团收入囊中；24日，13家房企的围攻中，蓝光用3.8亿摘得A-1地块，首进芝罘区，楼面价5607元/㎡，溢价率39%。26日，N2由烟台市建投鸿新置业有限公司摘得，D1由烟台市建投鸿科置业有限公司摘得，两个公司均为烟台市建投发展集团有限公司投资子公司。

截至1月26日，烟台幸福新城一期商住用地已经全部摘牌，众多房企云集，共同开发一个区域，成就了一个造城神话。最后，一期土地成交总额34亿元，为2020年的烟台楼市加了一把柴火，并留下了全城期待。

上半年土拍的另一个热潮来自莱山。我们现在已经很难回忆起，文经学院南宗地上次流拍到底是由于怎样的理由，因为5月11日的土拍大战已经让所有人重新认识了这里。这场土地拍卖吸引的开发商之多、持续的时间之长、成交的价格之高，远远超出了大多数人的认知。然而，不论如何，突围成功的选手依然是熟悉的蓝光，而高达7740元/㎡的楼面价不仅让购房者对产品上市后的价格咋舌，也为置业顾问感到担忧。

无独有偶，福山刘家埠东地块也引发了包括中海、金象泰、越秀、北京天恒、碧桂园、金地等6家房企争相厮杀近7个小时。最终，碧桂园以2.48亿摘得了这块溢价率高达119%的商住地块，带着项目首进福山。与之相反，同属福山的钟家庄熟化地块惨遭流拍，成为今年首个流拍的商住用地。

此外，万科持股的新华产融置业，以底价拿下了莱山区的疾控中心南和原107医院土地，疾控中心南地块将成为莱山区的书城项目，而原107医院土地则成为了万科翡翠系落于烟台的第五子。作为万科Top产品系的翡翠系，在短短几年内连续布局烟台，密集扎根莱山中心板块，足以说明对于城市和区域未来发展的认可。

开发区虽然半年内仅有两宗住宅用地出让，但却有着极高的要求：“地块竞买人或关联公司必须同时引进高端装备制造及新材料产业园项目，并在取得产业项目用地使用权半年内实现开工建设。”这样的要求在土地出让中较为少见，自然也绊住了不少房企，最终瑞东以7.6亿元的底价摘得，成为瑞东地产在烟台的第四个项目地。

时过半年，疫情对于市场的影响虽然仍在持续，但已明显呈现出减弱的态势，烟台房地产市场表现虽然比起去年同期略有不如，但环比数据一直在提升，而无论是政策上还是开发商给出的各种利好，都为有置业计划的人提供了不错的上车机会。上半年拍出的不少地块，都有可能在下半年放出项目信息，为后疫情时代的烟台楼市，带来一些新的希望。

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